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中介“資金池”抬升租賃市場資金杠桿

來源:經濟參考報    2018-10-15     租房指南
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對租賃市場的整頓管理拉開序幕。近日,南京市房屋租賃管理辦公室下發通知,要求在南京市開展從事住房租賃經營活動的企業10月31日前進行信息登記。逾期不辦理信息登記但仍繼續從事住房租賃經營活動的企業,將列入南京市租賃行業重點監控企業名錄。

今年8月下旬以來,租房市場頻登輿論風口,異常喧囂。從炒房到炒房租;從租金到租金貸,租賃金融化背后的推動力量浮出水面,杠桿問題短期被放大,并被異化為資本助推下的長租公寓亂象。

業內人士指出,通過打包借貸、付款期限錯配等方式,長租類租賃機構形成了一個又一個“資金池”,但租賃市場過度金融化隱患巨大,相關部門還需加強對機構相應資金的監管。

租賃機構“避談”

租金變貸款現象頻發

9月底,在北京工作的盧小姐怎么也沒想到,從沒貸過款的她,會在買房貸款時被告知征信顯示有貸款未還,不能予以放貸。

北京租房、老家買房是大多數外地人的選擇,盧小姐也不例外。盧小姐表示,近日她因購房一事回到老家辦理公積金貸款,公積金中心告知她征信顯示有一筆貸款未還完,因此不能放貸。她這才發現,8月在蛋殼所租的住房被做了貸款分期。

深圳一位租房者租住自如住房,每月通過京東白條交租。退租時,自如稱費用已結清,并退回部分租房定金,第三方貸款平臺也沒有任何欠費提示。

但該租房者后來打印個人征信時才發現有長達15個月的逾期記錄,逾期金額29元,就此背上信用污點。“我不可能因為29元逾期15個月而不處理。我到現在也沒搞清楚怎么回事。”

對于上述部分“被貸款”的事實,在相關部門組織的討論會上,蛋殼與自如相關負責人均表示已對租客進行了充分的說明。深圳市蛋殼公寓管理有限公司客服經理李燕妮說:“關于分期,我們給了租客足夠的提示,不管是在官網頁面,還是線下,都跟租客解釋過,這是沒有必要隱瞞的事。”深圳自如友家資產管理有限公司營銷運營總監雷鳴說:“分期付款的產品在APP上都有明確的提示,非常透明。”

然而,深圳市消費者委員會的實際暗訪錄像顯示,一些長租公寓中介服務商在當面與消費者溝通時,一直在用“分期”等含糊說法,避而不談“貸款”二字,直至暗訪員詳細追問,才有一名負責人出面承認所謂的“分期”就是簽一個“貸款合同”。

租賃機構的“避談”導致租房“被貸款”事件頻發。深圳市消委會相關數據顯示,深圳長租公寓相關投訴數量增長迅速,原因大多與“租金變貸款”有關。

數據顯示,2016年1月1日至2018年8月24日深圳市消委會收到有關長租公寓的投訴共292宗,其中2016年投訴量僅29宗,2017年投訴量101宗,同比增長248%;2018年截至8月24日,深圳市消委會已收到投訴162宗,同比增長305%。消費者的投訴主要集中在自如和蛋殼公寓兩家企業上,占總投訴量的86.3%。

深圳市消費者委員會投訴部副部長魏興表示,消費者投訴反映深圳長租公寓中介服務存在定金不能退、租金變貸款等方面問題,主要體現為消費者簽署定金協議后才發現需要貸款,拒簽租賃合同“定金不退”;在消費者不知情的情況下,“租金變貸款”等。

深圳市消費者委員會總監劉鳳菊表示,收到的大量投訴顯示,消費者沒有接收到關于租房要貸款的信息,也沒有思想準備來承受使用這一金融服務應該承擔的責任和風險。

北京市盈科(深圳)律師事務所律師張茂榮表示,他看過自如友家和蛋殼公寓的合同,感受是“別說租客,即使律師看起來都相當費勁”。他認為,并不是租客簽字了,就代表租客知情了,規則透明了。長租公寓中介服務商應當在與租客當面溝通時,清晰明了地告知貸款租房一事,而不是用“分期”這類字眼含糊帶過。長租公寓中介服務商必須確保消費者對租房貸款的知情權,以使其慎重進行選擇,而不是讓消費者稀里糊涂地簽一個貸款合同。

多地發文暫停“租金貸”

9月30日,上海市金融服務辦公室發布《關于暫停本市小額貸款公司融資擔保公司與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務的通知》,要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務。與此同時,各區主管部門要結合2018年度現場檢查,對轄區內小額貸款公司、融資擔保公司開展個人“租金貸”業務情況進行排查。

上海金融辦相關負責人表示,《通知》下發前,已開展個人“租金貸”業務的小額貸款公司、融資擔保公司,應于10月12日前,將目前業務總體情況(包括但不限于業務規模、合作對象、涉及人數、風險情況等)、整改計劃等報送至各區主管部門,并由各區主管部門匯總上報上海金融辦。在《通知》下發后,仍違規開展此類業務的,將視情節嚴重程度,采取降低監管評級、責令暫停開展新業務、取消試點資格或吊銷許可證等措施。

同日,上海住建委發布《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》,要求代理經租企業不得與未經國家金融監管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”及相關業務。代理經租企業不得強制或誘騙租客使用個人“租金貸”產品,不得在簽約前收取定金或設置其他條件,不得收取與個人“租金貸”業務相關的其他費用。個人“租金貸”貸款合同和住房租賃合同應當分別簽署,有關住房租賃租金貸款的內容不得出現在住房租賃合同中。

9月28日,南京市房屋租賃管理辦公室首次發布的“房屋租賃風險提示”指出,個別中介機構和住房租賃企業故意隱瞞貸款事實,引導、誘騙或強制租房人辦理租金貸,導致租房人“被貸款”,面臨貸款合同不易撤消、退租時難以退貸、貸款逾期失信等多重風險。

9月19日,廣州相關部門聯合發布的《廣州住房租賃行業倡議書》指出,鼓勵銀行機構在符合金融監管規定和政策的前提下,支持專業化住房租賃經營業務,規范發展住房租賃相關貸款業務,加強授信資質審核和風險管理,嚴格住房租賃的放貸審批手續。

倡議提出,住房租賃企業不誘導、引導和強迫承租人參與任何有金融風險的行為;不用承租人或出租人資金建立資金池;不截留租金、挪作他用以及期限錯配;不在未經承租人同意的情況下或采取虛假宣傳等方式誘導承租人簽訂貸款合同;不未經監管部門批準從事發放貸款業務;不以住房租賃名義從事非法集資活動。

頗受非議的“租金貸”在多地嚴監管下暫時消停。截至目前,已有北京、上海、杭州、深圳、西安、南寧、天津、南京等地針對長租市場發布管控政策,北京、上海和西安等城市對“租金貸”啟動調查;銀行方面,北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務。有業內人士透露,目前九成以上有租房貸業務的金融機構都暫停了此項業務。

資金錯配 中介“資金池”何時休

記者了解到,租賃機構“金融化”明顯。利用租客的信用套取資金,再用該資金哄抬租金價格收房,一方面直接哄抬了房租,另一方面,該模式下資金杠桿高企,一旦資金斷裂,將極大危害房東與租客的權益。

目前來看,套取資金的方式包括,以租客月租分期,提前獲得半年至一年的租金收益;或者租房者一般以季度或半年付租金,而租賃機構付給房主則為按月付。中間的差額便形成了“資金池”。

中原地產首席分析師張大偉表示,租房貸具體來說,就是選擇分期的租客,在簽訂《租房合同》的同時,還需要簽訂一份《貸款合同》。《貸款合同》中標明:本合同項下貸款期限為11個月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶之日為準,甲方同意乙方委托第三方支付機構/銀行以資金代付的方式將本合同項下的貸款本金數額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產管理人的指定賬戶。也就是第三方平臺會將一年租金一次性付給租賃機構,租房者再按月還貸。

“但現在這種做法在嚴管下幾乎沒有了,資金不再是銀行等金融機構放款給租賃機構,而是銀行直接與借款人單線放款。”張大偉說。他同時指出,除了租金貸外,租賃機構作為中間人因收租與付租之間的錯配,因而形成了另一種“資金池”。

鏈家地產一位置業顧問介紹,現階段自如一般是與房主一次性簽訂3-5年的長期租賃合同,視房屋狀態和格局進行裝修或N+1的拆分,然后租給租戶。

上述置業顧問表示,雖然租客是按季度或半年付租金,但中介付給房主則是按月付。“每年房租還需扣除一個月的租賃管理費,因為可能涉及裝修,第一年還需視房屋情況扣除45天至90天的空置費用。”

張大偉說,雖然一套房源資金量看似有限,但長租類租賃機構房源量達到較大規模后,該“資金池”規模則不可小覷。以60萬間房源,每間房平均月租3000元計算,“資金池”規模或達百億元級別。

以自如為例,官網顯示,自如已進駐全國9個城市,擁有30萬業主,140萬自如客,管理60萬間房源。同時有數據顯示,自如2015年租金收入45億元,2016年達到了90億元,2017年的租金收入突破160億元。

2018年初,自如獲得40億人民幣A輪融資。自如CEO熊林介紹,以2016年自如過手租金超過90億元為例,如果以10%優質季付租戶作為自如1號底層資產計算,折合到每月為0.75億元,按季預付租金中除去當月租金,自如手中每月至少有1.5億元應付給房東的租金結余。

“也就是說,自如方面通過鼓勵租戶預付租金和管理費可以獲得充足的現金流,這部分現金流可以形成一個浮動的資金池,同時,自如方面通過信用篩選不斷提高租戶整體優質率,從而成為自如1號兌付的保障。”熊林說。

資料顯示,2017年8月15日,中信證券-自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃正式成立,該項ABS發行規模為5億元,其中4.5億元優先級票面利率為5.39%。

“對租賃類企業資金監管難度成為租賃行業最大的隱患。機構的資金池不受監管,一旦挪作他用,必然會有經營風險。”張大偉說。

張大偉認為,一方面,銀行應嚴格把控,涉租房貸款需直接對應至個人賬戶,并按月發放,最大程度避免違規行為;另一方面,政府應加強對機構與資金的監管力度,抬高租賃機構的違規成本。搭建資金監管平臺,租戶、房主資金點對點,租賃機構收取服務費等費用,以避免租賃機構私設“資金池”,防范金融風險,也避免資本的壟斷推漲租金價格。

“紅利”的誘惑風險凸顯

豪宅研究院院長朱曉紅此前在微博表示,長租公寓與一些房企及機構經營者所迷戀的不是市場前景,而是打包的政策紅利,這些紅利體現在土地、金融、稅收、行政、服務、人才等各個方面。

鏈家旗下貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示,租賃時代將迎來新紀元。目前在所有房地產領域當中,住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場。截至2018年6月底,全國超出40城市多次發布相關政策。

9月22日,《廈門市促進住房租賃企業發展財政扶持資金管理辦法》提出,住房租賃企業自持住房,或是租入、代管或受托實際運營的非自有產權住房,用于對外租賃的,對其經營住房租賃業務并在廈繳納的地方級稅收,予以60%的獎勵。此外,對于比上年增加租賃住房并對外出租,且平均每套(間)租賃主檔建筑面積不低于30平方米的,按每間/套600元給予一次性經營獎勵。同一間/套住房不重復享受獎勵。每家企業每年增量獎勵金額不超過200萬元。

“我國推動租賃住房的原因是,降低租住成本,提高生活質量。但從目前來看,大多數運營的長租機構沒有踐行國家鼓勵租賃的初衷,哄抬房價、壟斷房源,租賃金融化等現象頻現。”上述業內人士說。

一位業內人士坦言,對于租賃機構來說,最有吸引力的是金融方面的支持,比如支持發行債券、不動產證券化產品,穩步推進REITs試點。據不完全統計,目前金融機構已為住房租賃市場提供了3萬億元授信。

近年來,長租類租賃機構融資繁雜,包括企業自身股權融資、債權融資、銀行授信、住房租賃專項債、產業基金、發行REITs等。

根據相關數據整理,具體來看,截至8月底,長租類租賃機構股權融資方面,融資總額達359億元左右。其中,魔方公寓融資3億美元、V領地、蛋殼各2億美元、自如40億元、未來域9.5億元、you+29億元、灣流6.5億元等。ABS債券,魔方公寓3.5億元,自如在2017年8月和2018年3月共發25億元。REITs方面,新派公寓2.7億元。

除此之外,白皮書顯示,2017年10月,中信銀行與碧桂園集團簽署長租住宅保障性基金戰略合作,授信300億元。建設銀行廣東省分行與保利、碧桂園等33家房企簽訂住房租賃戰略合作協議,授信額2000億元。建行廣東分行、工行廣東分行分別與廣州市住建委簽署戰略合作,各授信5000億元。工行北京分行給北京城建、首開、中糧等企業提供相關授信6000億元。中國銀行給萬科、中海等房企在租賃領域授信2000億元額度。

廣東省租賃協會會長劉昕此前坦言,長租領域就像一個金礦,每個人都去淘金,但如果沒有在上面做好安全措施,就會很容易倒塌。

目前來看,我國租賃市場的監管基礎薄弱。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉表示,租賃行業涉及的監管部門包括住建、國土、規劃、消防、民政、工商、公安等,九龍治水難度大。從實際效果看,地方對于租賃市場的監管,通常僅以“約談、檢查”等手段為主,缺乏約束力,租賃監管難以落地。

李宇嘉表示,由于第一手數據缺失,監管者不得不從各大中介機構獲取租賃數據。但是,中介機構的市占率有限、經營策略不同,統計口徑亦有差別,即使將各家信息拼湊起來,也很難反映出市場全貌。

李宇嘉認為,租賃市場目前最大的問題在于中低價位、中小戶型的“適租型”租賃房太少。應盡快修復租賃市場監管的基礎設施,包括存量租賃住房規模和結構、租賃居住質量、租賃交易價格、租賃供給主體和需求狀況等。再基于此,從上到下制定住房租賃發展規劃。

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